가족 간 부동산 저가양도, 증여세와 양도세 문제 없이 하려면?
가족 간 부동산을 거래하면서 시가보다 저렴하게 매매하는 경우, 많은 분들이 “이 정도면 세금 문제는 없겠지”라고 생각하시지만 실제로는 큰 세금 부담으로 이어지는 경우가 많습니다.
가족 간 저가 매매, 왜 문제가 될까요?
국세청은 가족 간 부동산 거래를 증여를 가장한 매매로 의심할 가능성이 높습니다. 특히 시가와 거래금액의 차이가 클수록 증여세나 양도소득세가 부과될 수 있습니다.
증여세 부과 기준
- 시가와 거래가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 작은 금액을 초과하면 초과분에 대해 증여세 과세
- 예: 시가 15억, 거래가 10억 → 차이 5억 → 증여세 과세 대상 = 2억 원
양도소득세 부과 기준
- 양도자가 실제 거래가보다 5% 이상 낮은 금액으로 매도하면, 국세청은 시가 기준으로 양도차익을 계산
- 예: 시가 15억, 거래가 10억 → 양도소득세는 15억 기준으로 과세
시가 기준은 어떻게 산정할까요?
국세청은 ‘네이버 부동산 시세’가 아니라 실거래가 기준 또는 감정평가서를 통해 시가를 산정합니다.
- 양도일 전후 3개월 이내 유사한 거래 사례
- 같은 단지 내, 주거면적 5% 이내, 가격 차이 5% 이내인 거래
- 감정평가서를 통한 시가 산정도 가능
사례로 보는 절세 전략
최근 한 사례에서는 시가 14억 원의 아파트를 10억 원에 부모로부터 매입한 B씨가 증여세 통지를 받고 저희 사무실을 찾아오셨습니다. 다행히 해당 단지의 실거래가 13.5억 사례와 급매 사유 입증자료를 확보하여, 감정평가서를 통해 시가를 13억으로 조정하였고, 증여세 과세 기준을 넘지 않아 세금을 줄일 수 있었습니다.
자금출처조사, 무시할 수 없습니다
저가로 매수한 자녀가 직업, 소득, 나이 등을 고려했을 때 자력으로 구입하기 어려운 경우에는 자금출처조사도 함께 이뤄질 수 있습니다.
부동산을 거래할 때 단순히 “가족끼리니 괜찮겠지” 하는 안일한 생각보다는, 거래 구조를 명확히 하고 자금 흐름을 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.
안전한 가족 간 부동산 거래를 위한 팁
- 시가를 명확히 파악하고 감정평가서를 활용
- 계좌이체 등 매매대금 수수 내역 확보
- 시가의 30% 또는 3억 원 이내에서 거래
- 자녀의 자금 출처 증빙자료 확보
- 세무전문가와 사전 상담 필수
마무리하며
가족 간 부동산 거래는 단순해 보이지만, 증여세와 양도소득세 두 가지 세금이 동시에 관련되어 매우 민감한 문제입니다. 특히 시가보다 지나치게 낮은 가격으로 거래할 경우 이중 과세가 될 수 있으므로, 거래 전에 반드시 전문가와 구조를 점검하시는 것을 추천드립니다.
불필요한 세금 추징 없이, 합법적인 절세와 안전한 재산 이전을 원하신다면 세무전문가와 함께 준비하세요.
이 글은 가족 간 부동산 저가양도 시 발생할 수 있는 세금 문제를 전문적으로 다룬 실무 중심의 칼럼입니다. 보다 구체적인 상담이 필요하신 분은 댓글 또는 이메일을 통해 문의 주세요.